توقیف ملک برای مهریه یکی از سریعترین و مطمئنترین روشها برای وصول حق زن است؛ مخصوصاً وقتی دارایی اصلیِ همسر، خانه، زمین، مغازه یا باغ باشد.
درخواست وکیل برای توقیف ملک و مهریه
همه چیز درباره توقیف ملک برای مهریه
در این راهنمای کاربردی، به زبان ساده و سوالوجواب، تمام چیزی که باید درباره توقیف یا فروش ملک بابت مهریه بدانید را مرور میکنیم؛ از مستثنیات دین تا مزایده، انتقال صوری، رهن بانکی و راههای پیگیری سریعتر.
توقیف ملک برای مهریه؛ از کجا شروع کنیم؟
بله؛ هر مال غیرمستثنی که به نام شوهر باشد، قابل توقیف است: آپارتمان دوم، مغازه سرقفلیدار، زمین کشاورزی (اگر تنها منبع امرار معاش ضروری نباشد)، باغ و… . زن میتواند از طریق اجرای ثبت (برای مهریههای سند رسمی مثل نکاحیه) یا دادگاه خانواده اقدام کند و دستور توقیف بگیرد.
اجرای ثبت یا دادگاه خانواده؟ کدام سریعتر است؟
اگر مهریه در سند رسمی ازدواج ثبت شده (که معمولاً همین است)، اجرای ثبت در بسیاری از شهرها روندی چابکتر دارد: ابلاغ، ممنوعالخروجی، استعلام اموال و ثبت توقیف سریعتر انجام میشود. با این حال، اگر اختلاف حقوقی خاص یا نیاز به رسیدگی قضایی باشد (مثلاً ادعای مستثنیات یا انتقال صوری)، مسیر دادگاه خانواده مناسبتر است.
مستثنیات دین یعنی چه و شامل کدام املاک میشود؟
مستثنیات دین یعنی اموالی که برای زندگی ضروری شناخته میشوند و قابل توقیف نیستند. مهمترین مصادیق ملکی:
نمونههای مهم مستثنیات در ملک
- منزل مسکونی متناسب با شأن خانواده (اگر تنها منزل باشد). اگر ارزش آن بهطور نامتعارف بالاست و شوهر املاک دیگر دارد، معمولاً خانه دوم یا املاک دیگر قابل توقیفاند.
- محل کسب ضروری در صورتی که تنها منبع درآمد معیشت او باشد (مثلاً مغازهای که بدون آن امرار معاش متوقف میشود).
نمودار ساده: ثبت مطالبه مهریه ← درخواست توقیف ← ثبت در اداره ثبت اسناد ← مزایده
اگر شوهر چند خانه داشته باشد چه میشود؟
در عمل، یک خانه میتواند بهعنوان منزل متناسب و مستثنی باقی بماند. خانههای اضافه، آپارتمان اجارهای، زمین و باغ معمولاً قابل توقیف هستند. اگر درباره متناسب بودن منزل اختلاف پیش بیاید، کارشناسی و اوضاع اقتصادی-اجتماعی خانواده ملاک بررسی قرار میگیرد.
مراحل توقیف ملک برای مهریه (گامبهگام و کاربردی)
گام ۱: ثبت مطالبه مهریه
- از طریق اجرای ثبت (دفاتر ثبت اسناد) یا سامانه ثنا/دفاتر خدمات قضایی برای دادگاه خانواده اقدام کنید.
- شماره عقدنامه، میزان مهریه (سکه/وجه)، و مدارک هویتی را آماده کنید.
گام ۲: شناسایی و معرفی ملک
- اگر نشانی یا پلاک ثبتی ملک را دارید، در درخواست توقیف ذکر کنید.
- در صورت بیاطلاعی از جزئیات، با استعلام از ثبت اسناد، شهرداری، دارایی و بانکها شناسایی انجام میشود.
گام ۳: دستور توقیف و ثبت در اداره ثبت
- پس از دستور، مراتب توقیف به اداره ثبت اسناد محل ملک ارسال و در صفحه ملک درج میشود تا قابل انتقال نباشد.
- همزمان میتوان درخواست تأمین خواسته داد تا از هرگونه نقلوانتقال فوری جلوگیری شود.
گام ۴: ارزیابی و اقدام نهایی
- کارشناس رسمی، قیمت روز ملک را تعیین میکند.
- در صورت عدم پرداخت، پرونده به مزایده میرود و از محل فروش، مهریه پرداخت میشود.
اگر ملک در رهن بانک باشد، توقیف میشود؟
بله، اما حق بانک مقدم است. یعنی ابتدا طلب بانک تسویه میشود و سپس باقیمانده ارزش ملک برای مهریه تخصیص مییابد. اگر بدهی بانکی زیاد باشد، ممکن است چیزی برای مهریه باقی نماند. در این وضعیت، معمولاً پیشنهاد میشود ترکیب چند مال یا حسابهای بانکی/حقوق همزمان پیگیری شود.
انتقال صوری به قصد فرار از دین؛ چطور پیگیری کنیم؟
اگر پس از مطالبه یا حتی قبل از آن، شوهر ملک را به نام دیگری (مثلاً خویشاوند) بزند، میتوان دعوای ابطال معامله به قصد فرار از دین مطرح کرد. قرائن مهم:
- انتقال با قیمت غیرواقعی یا ثمن نسیه بین اقوام نزدیک
- بلافاصله پس از ابلاغ مطالبه مهریه یا طرح دادخواست
- حفظ تصرف ملک توسط شوهر پس از انتقال
در این حالت، با جمعآوری مستندات (زمان انتقال، قیمت، استعلامها، شهادت شهود) میتوان حکم ابطال معامله گرفت و دوباره ملک را به چرخه توقیف برگرداند.
قسطبندی مهریه و قرار تأمین؛ کِی منطقی است؟
قسطبندی
اگر شوهر امکان پرداخت یکجای مهریه را ندارد اما درآمد ثابتی دارد، ممکن است اعسار و تقسیط مطرح شود. در صورت صدور حکم تقسیط، توقیف و مزایده ملک منتفی یا محدود میشود؛ اما تا زمان حکم قطعی، قرار تأمین میتواند جلوی انتقال اموال را بگیرد.
قرار تأمین خواسته
وقتی احتمال انتقال سریع ملک وجود دارد، تأمین خواسته فوری (حتی بدون اطلاع طرف مقابل) راهحل عملی برای مسدود کردن نقلوانتقال تا تعیین تکلیف نهایی است.
چکلیست مدارک و نکات کلیدی: از پلاک ثبتی تا تقاضای مزایده
مزایده ملک توقیفی چگونه است؟
مراحل کلی مزایده
- ارزیابی رسمی توسط کارشناس و تعیین پایه مزایده
- آگهی مزایده در مهلت قانونی و فراهم شدن امکان بازدید
- برگزاری مزایده و فروش به بالاترین پیشنهاددهنده
- توزیع وجوه: ابتدا حقوق مقدم (مثل بانک)، سپس مهریه و در پایان مانده به مالک
اگر مشتری پیدا نشود چه؟
اگر مزایده خریدار نداشت یا پیشنهادها پایین بود، معمولاً مزایده تکرار میشود و در برخی موارد، کاهش پایه انجام میگیرد تا فروش قطعی شود.
هزینهها، خسارت تأخیر و زمانبندی
- هزینه دادرسی/ثبت و حقالزحمه کارشناسی، بسته به مسیر انتخابی و ارزش ملک متفاوت است.
- اگر مهریه وجه نقد باشد، خسارت تأخیر تأدیه میتواند مطالبه شود؛ در سکه نیز رویه معمول، قیمت روز است.
- زمانبندی به تراکم مراجع، اعتراضها و کارشناسیها بستگی دارد؛ بااینحال اقدام همزمان در چند جبهه (ملک، حساب بانکی، خودرو) معمولاً وصول را تسریع میکند.
سوالات متداول کوتاه
آیا خانه اول قابل توقیف است؟
اگر تنها منزل متناسب خانواده باشد، معمولاً مستثنی از توقیف است. در غیر این صورت یا در صورت لوکس بودن نامتعارف، امکان توقیف سایر املاک جدی است.
ملک به نام دیگری است اما شوهر در آن زندگی میکند؛ چکار کنیم؟
در چنین حالتی انتقال صوری محتمل است. با جمعآوری ادله (قرارداد، قیمت، زمان انتقال، تصرف فعلی) دعوای ابطال معامله به قصد فرار از دین مطرح کنید.
سند ملک در رهن بانک است؛ آیا امیدی هست؟
بله؛ اما بانک مقدم است. بعد از تسویه بانک، از باقیمانده ارزش ملک میتوان مهریه را وصول کرد.
اگر شوهر درخواست تقسیط بدهد چه میشود؟
در صورت اعسار و تقسیط، پرداختها قسطی میشود. تا قبل از حکم، تأمین خواسته برای حفظ اموال توصیه میشود.
چطور شانس موفقیت را بالا ببریم؟
همزمانی اقدامها (ثبت/دادگاه)، درخواست فوری تأمین، ردیابی اموال متنوع (حسابها، خودروها، مطالبات) و دقت در مستندات، معمولاً روند را سریعتر و مطمئنتر میکند.
جمعبندی:برای توقیف ملک بابت مهریه، از همان ابتدا بهدنبال قرار تأمین و ثبت توقیف باشید، مستثنیات دین را بشناسید و اگر ردپای انتقال صوری دیدید، سریعاً دعوای ابطال معامله طرح کنید. اگر ملک در رهن است، برنامهٔ جایگزین (توقیف چند مال) بچینید.